北京8月2日电 美国联邦储备委员会前主席格林斯潘1日说,如果房地产市场出现恶化,美国经济可能再次陷入衰退。格老此言并非危言耸听,作为引发本轮全球性金融危机的一个源头,美国房地产市场的不振给正在缓慢复苏的美国经济带来很大不确定性。
　　房价:趋势不明
　　国际货币基金组织日前表示,尽管目前看美国经济出现“双底衰退”的可能性不大,但房地产市场却存在二次探底风险。而格林斯潘的看法更为消极。他认为如果未来房价下跌,美国经济存在二次衰退的可能。
　　虽然标准普尔公司此前发布的凯斯－席勒房价指数显示,今年5月份美国20个大城市房价连续第二个月回升,但美国不少行业人士认为,4、5月份的房价上涨存在季节性因素。此外,政府扶助房市政策的后续效应仍在。该政策规定购房者须在4月底前签署房屋买卖合同,但可在6月底之前完成交易。因此,房价回升趋势未必能延续。
　　其他一些房价指标已经显出端倪。美国全国房地产经纪人协会日前公布的数据显示,占整个住房市场销量约85％的旧房销售6月份环比大幅下跌5．1％。美国商务部的数据也显示,6月份美国新房销量虽较前一个月增长,但仍为历史第二低水平。6月份新房销售中间价为每套21．34万美元,比5月份下降1．4％,比去年同期下跌0．6％。
　　标准普尔公司指数委员会主席戴维·布利策认为,“在暂时性刺激政策退出后,我们需要密切关注房市走向。住房市场在出现实质性改善之前,在可预见的一段时间内或继续在底部徘徊”。
　　房产:风险犹存
　　高止赎率是美国房地产市场面临的头号难题。据统计,今年前5个月,美国新增房屋止赎案160万件,全年数字很可能超过2009年创纪录的280万件。止赎房屋大量入市,对房价产生显著下行压力。今年4月份,止赎房屋销售占到旧房销售总量的三分之一。
　　更糟糕的是,美国住房市场的问题尚未充分暴露,大量“准止赎”房屋的存在进一步加剧房市风险。根据国际货币基金组织数据,目前,全美约250万套房屋进入止赎程序,另有约170万套房屋虽未进入止赎程序,但处于严重违约状态。一旦这些“准止赎”房屋最终进入拍卖市场,房价压力可想而知。
　　另外,大量“负资产”房屋的存在进一步阻碍房市复苏步伐。金融危机期间,美国房价暴跌,导致大量通过抵押贷款购买的住房成为“负资产”,即购房贷款额超过房屋本身价值。截至今年3月底,全美超过1120万套住房处于“负资产”状态。格林斯潘就特别提到这类“负资产”房屋,认为其可能导致未来房屋止赎率大幅增加,对房价产生进一步下行压力。
　　房市:复苏之重
　　在美国经济中,住房市场可谓一块基石。其作用不仅体现在串联上下游各种产业,提供大量工作岗位上,房价变化还对金融市场定价起到重要参照作用,影响到各类资产抵押证券的价格。另外,利用房产抵押再融资一直是美国人的一个投资消费习惯,房价变化对美国人的支出能力和欲望有很大影响。
　　金融危机以来的种种变化,正说明房市对于美国经济的影响力。从这个意义上说,美国经济的全面持续复苏,也必须依仗房地产行业的回暖。在美国“债券大王”比尔·格罗斯看来,房价就是美国经济中的“核心资产价格”。
　　得益于美联储长期将基准利率维持在历史低位,以及对市场持续的流动性注入和信用支持,美国市场房屋抵押贷款利率已经较低。数据表明,目前30年期固定房贷利率在4．6％左右,15年利率在4％左右。奥巴马政府的房市支持计划等也起到部分“托市”作用。
　　不过,近期美国经济复苏力道明显减弱。美国商务部的最新数据显示,今年第二季度美国经济按年率计算增长2．4％,增速连续第二个季度放慢。与此同时,美国联邦储备委员会主席伯南克认为美国经济前景“异乎寻常地不确定”。在这种背景下,宏观经济运行和房市变化容易形成相互压制的恶性循环。如何进一步刺激房市,避免经济复苏失速,是美国当局目前面临的重大挑战。