2012年全国“两会”一天天临近，政策预调微调的鼓点儿开始急促起来。
　　2月20日，中共中央政治局召开会议，讨论国务院拟提请第十一届全国人民代表大会第五次会议审议的《政府工作报告》稿。会上再次强调，今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性、前瞻性。
　　此前，央行于上周末下调存准率，业界预计这或许标志着货币政策微调已进入快车道，房地产领域也将有新动向。
　　央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵通过微博，对今年内首次下调存准率发表看法。他表示，这开启了宏观政策微调的进程，目的是解决实体经济、尤其是小微企业融资难的问题。但监管力度会提升，防止资金进入非实体经济。房地产方面，在坚持调控方向不变的前提下，有针对性的微调也将会有必要。
　　二手房价出现同比回落
　　对宏观经济有着极大影响的房地产领域，同样到了政策调整的关键时刻。
　　一个深刻背景是，今年1月房价出现了“罕见”的一幕，70个大中城市新建商品住宅价格环比全部停涨，这在统计局发布房价数据以来尚属首次。
　　按照国家统计局的数据，全国70个大中城市中，1月新建商品住宅价格环比下降的城市有48个，持平的城市有22个，没有一个城市出现上涨。
　　同比来看，70个大中城市中，1月房价下降的城市有15个，比去年12月份增加6个；同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3.9%。
　　值得注意的是，与去年1月相比，二手房价格指数平均下降0.86%，这也是自2009年以来，70个大中城市二手房价首次出现同比回落。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，由于二手房价格是整个市场的“风向标”，首次回落的现实表明楼市拐点加深，未来房价将继续保持下调。
　　事实上，尽管不少观点认为，包含春节因素的1月数据并无太大参考价值，但处在“新国八条”出台周年的时间节点上，“量价齐跌”的态势充分证明了市场的不景气。
　　张大伟表示，1月份房价指数跌幅加深，下调城市数量增加，证明从2011年初开始的楼市调控逐渐深入，调控效果愈加明显。对于北京等热点城市而言，市场“冬天模式”启动，房价将面临再次深度下跌。
　　楼市有必要“针对性微调”
　　2月19日，李稻葵在微博上表示，今年中国内地经济最大的不确定性来自房地产市场。他表示，房地产方面，在坚持调控方向不变的前提下，有针对性的微调也将会有必要。
　　自2010年出台“国十条”以来，本轮房地产调控已经历了22个月的时间，且调控力度和广度都前所未见。按照国家统计局的数据，今年1月，全国70个大中城市房价环比首次全部停涨，房地产调控的效果隐约出现。
　　对于个别地方政府而言，已经感受到土地出让收入缩水的切肤之痛。北京、上海2011年缩水的土地出让金收入均达到数百亿元，两地也都下调了今年的土地出让收入预期。
　　按照摩根大通的观点，房地产市场的疲软已成为拖累中国经济增长的主要国内风险，主要表现为：房地产投资下降，影响相关行业并减缓经济增长；政府土地出让收入大幅降低，短期内加大地方政府的融资压力；影响银行的贷款质量。
　　事实上，近期住建部、财政部、央行都曾先后表态 “松绑首套房贷政策”。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，尽管这并不意味着调控政策的全面松动，但局部放开的趋势已较为明显。
　　据记者不完全统计，最近半年多来，全国已有17个城市出台了不同的微调政策，涉及放宽普通住宅标准、松绑限购令、交易税费优惠等多个方面。但与此同时，佛山、芜湖等地因为放松楼市调控的 “尺度过大”，被中央勒令叫停。住建部政策研究中心副主任王珏林对此的解读为“稳定政策预期、凸显调控决心”。
　　即便如此，这也并不意味着调控的整体收紧。有业内人士分析称，在局部放松的环境下，中央仍在把握首套房贷和限购令的红线。佛山、芜湖“救市”风波表明，越过上述“红线”的政策，都将受到打击。与此相应，只要不逾越“红线”，地方政府的政策微调或许不会受到限制。
　　胡景晖也坦言，在坚持楼市宏观调控的大前提下，购房需求将有计划有步骤地平稳释放：上半年的调控政策将更加偏向首次置业人群，下半年将逐步释放改善类需求。
　　在此基础上，中国房地产学会副会长陈国强预计，随着刚性需求的释放，今年楼市的成交量将有所回升，整体市场可能出现 “量升价跌”的局面。